Kurz gesagt
- Die reguläre Gebäude-AfA richtet sich nach gesetzlichen, typisierten Nutzungsdauern.
- Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird.
- Ein Bausubstanzgutachten ist nach der BFH-Rechtsprechung nicht zwingend erforderlich.
- Das Gutachten muss aber objektbezogen, plausibel und methodisch nachvollziehbar begründen, warum die Restnutzungsdauer kürzer ist.
Die gesetzliche Ausgangslage
Gebäude werden steuerlich grundsätzlich über eine gesetzlich typisierte Nutzungsdauer abgeschrieben. In vielen Fällen beträgt die lineare AfA für vermietete Wohngebäude 2 Prozent pro Jahr, bei bestimmten älteren Gebäuden 2,5 Prozent. Je nach Gebäudeart und Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt können abweichende Sätze gelten.
Diese pauschale Betrachtung passt jedoch nicht immer zum tatsächlichen Zustand eines Gebäudes. Ist die wirtschaftlich oder technisch verbleibende Nutzungsdauer objektiv kürzer als die gesetzliche Typisierung, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine AfA nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Was die Rechtsprechung entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat bereits früh klargestellt, dass bei der Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer keine absolute Gewissheit verlangt werden kann. Maßgeblich ist eine nachvollziehbare Schätzung mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit.
Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) stellte der BFH klar, dass Steuerpflichtige nicht auf ein aufwendiges Bausubstanzgutachten beschränkt sind. Sie dürfen sich grundsätzlich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, wenn diese im Einzelfall belastbar erkennen lässt, welche Restnutzungsdauer für das konkrete Gebäude anzusetzen ist.
Das Finanzgericht Köln hat diese Linie in seinem Urteil vom 23. März 2022 (Az. 6 K 923/20) bestätigt. Für den Nachweis kommt es auf die maßgeblichen Determinanten an: technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Auch das Finanzgericht Münster hat am 27. Januar 2022 (Az. 1 K 1741/18 E) entsprechend entschieden.
Der BFH hat die Linie mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) weiter gestärkt. Danach können auch sachverständige Methoden aus der Immobilienbewertung geeignet sein, sofern sie den erforderlichen Nachweis im konkreten Einzelfall tragen.
Was sich durch die BMF-Aufhebung geändert hat
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte die Anforderungen aus Sicht der Finanzverwaltung deutlich enger gefasst. Unter anderem wurden hohe formale Anforderungen an Gutachten und Sachverständige beschrieben.
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium dieses Schreiben aufgehoben. Damit steht wieder stärker die BFH-Rechtsprechung im Mittelpunkt: Nicht die starre Form, sondern die Eignung der Nachweismethode im Einzelfall ist entscheidend. Ein kurzer pauschaler Hinweis auf eine Restnutzungsdauer reicht trotzdem nicht. Das Finanzamt darf weiterhin eine nachvollziehbare Begründung verlangen.
Was ein belastbarer Nachweis enthalten sollte
In der Praxis bleibt ein sachverständiges Restnutzungsdauer-Gutachten der sinnvollste Weg, weil es die Argumentation strukturiert und prüfbar macht. Wichtig ist, dass das Gutachten ausdrücklich auf die tatsächliche Restnutzungsdauer für AfA-Zwecke ausgerichtet ist.
Objektdaten
Baujahr, Modernisierungen, Nutzung, Gebäudetyp, Lage, baulicher Zustand und relevante Unterlagen.
Technische Faktoren
Verschleiß, Instandhaltungsstau, Bauteilzustand, Schäden und Modernisierungsgrad.
Wirtschaftliche Faktoren
Marktfähigkeit, Drittverwendungsfähigkeit, Ertragslage und wirtschaftliche Überalterung.
Rechtliche Faktoren
Nutzungsbeschränkungen, öffentlich-rechtliche Vorgaben, Denkmalschutz oder zeitliche Bindungen.
Was Eigentümer jetzt beachten sollten
Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ist kein Automatismus. Wer eine höhere AfA geltend machen möchte, sollte die Datenlage sauber vorbereiten und die steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater abstimmen. Das Gutachten sollte nicht lediglich eine Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten übernehmen, sondern den AfA-Zweck ausdrücklich behandeln.
smartafa unterstützt bei der ersten Einschätzung, der strukturierten Datenerfassung und der Vorbereitung eines objektbezogenen Nachweises. So lässt sich früh erkennen, ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten wirtschaftlich lohnen kann.
Quellen und Fundstellen
- BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023
- BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, IX R 25/19
- BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23
- FG Köln, Urteil vom 23. März 2022, 6 K 923/20
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die konkrete Geltendmachung sollte immer mit einem Steuerberater abgestimmt werden.